マンションを売却する時に損しない！家の住み替えで失敗しないために

マンションを売却する時に損しない！家の住み替えで失敗しないために

 

マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物ですが、購入は一人一回とは限りません。

 

結婚や出産などのライフステージの変化や、職場の移動や子供の通勤などの生活環境の変化に合わせて住まいも変わることがあります。

 

不動産は年収の数年分にも相当する高額な取引に加えて仲介手数料や税金などで数十万円から時には百万円を超える違いが生じることも往々に起こります。

 

家を買うときは住宅ローン控除など、比較的情報を得やすいですが家を売却して買い換える人は初めてマイホームを買う人に比べて限られています。

 

情報が集めやすいとは言えません。

 

仲介手数料や税金は、取引が終わった後ではすべて決まってしまっているので、節約するなら取引前に計画することが大切です。

 

不動産の売却では、不動産会社による買取りと、買い手を探してもらう媒介の二種類があります。

 

取引の諸費用の中でも大きなウェイトを占める仲介手数料は、不動産会社が買い手を見つけて媒介した場合に支払うため、直接取引の場合は不要になることもあります。

 

一般的に、買い手を探してもらう媒介取引では自分で値段を決めることができますが、買取りの場合は買い手が価格を査定して決めます。

 

そのため、買取りよりも媒介のほうが高く売れる可能性が高いですが、買い手が見つからなければ取引は成立しません。

 

マンションの場合は管理費や修繕積立金などのランニングコストを支払い続ける必要があります。

 

買取の査定額と売却の希望額を比較して差が大きくなければ、買取りを利用すれば仲介手数料が節約できます。

 

すぐに資金化できるので住み替え先の購入が決まっていて資金が必要な期限がある場合にも効果的です。

 

売却で仲介手数料におとらず大きな影響があるのが税金です。

 

家を売った場合、翌年の3月15日までに確定申告をして納税するので、売ったお金をすべて使うことはできず、税金の分を残しておかなければなりません。

 

不動産の売却にあたってかかる税金は分離課税の譲渡所得といって、給与や事業経営などのように合計して課税される所得と異なり、所得の性格で税率が決まります。

 

これは、日本の所得税が基本的に高額所得者ほど税率が高い累進課税なのに対して、譲渡のような臨時で高額の収入まで同じように課税すると一時に高額の課税につながる可能性があるためです。

 

譲渡所得の特徴は、売却した年の一月一日で所有期間5年を境に長期譲渡と短期譲渡に区分され、短期の値上がり益には所得税と住民税合わせて39.63%、長期の場合は20.315%と税率に約二倍の差があります。

 

所有期間が5年前後の場合、短期になるか長期になるかで二倍の税金を払うか半分で済むかの違いにつながる可能性があるので注意します。

 

とはいえ、不動産売買はタイミングが大切、せっかく買い手が見つかる機会を逃して次の取引相手が見つかるかはわからないので、譲渡の時期が5年前後の場合は契約だけはその場で締結して引渡し時期を少し先にする方法も有効です。

 

譲渡所得の計上時期は、契約締結時と引渡し時のいずれかを選択することができます。

 

契約締結で相手を確保しつつ引き渡し時期を先延ばしにすることで長期譲渡所得にすることができます。

 

税率のほかにも譲渡所得の課税にはいくつかの課税特例があります。

 

住宅の場合、代表的なものが3000万円特別控除、買換え特例や損失が出た場合の損益通算などがあります。

 

マイホーム譲渡による所得からは3000万円までを控除できる特例があるので、利益が3000万円以内なら税金の心配はありません。

 

この場合、次に買い換えた物件から住宅ローン控除の適用ができなくなります。

 

例えば最大で3000万円の所得控除を受けて短期譲渡の39.63%の税率ではおよそ1200万円の節税になります。

 

利益が100万円の場合は100万円の所得控除で、かつ長期譲渡の20.315%では節税効果は約20万円です。

 

その一方で住宅ローン控除ができないことで将来の節税が失われるため、3000万円の所得控除と住宅ローン控除はメリットを比較検討することが大切です。

 

そのほか、次の物件を買うことが決まっている場合、譲渡による収入の一部を納税資金にすると新しい家がその分安いものしか買えなくなってしまいます。

 

利益を最大で80%圧縮できるのが買換え特例、節税は利益を得た場合に限らず、値下がりによる損失の場合にも可能なケースもあります。

 

通常、不動産譲渡のような分離課税は、利益に対して課税する一方で損失が出た場合は税金がかからないで終わりです。

 

ただしマイホームの譲渡損失の場合は、給与や事業経営のような総合課税の所得から差し引いて計算する損益通算が可能です。

 

損益通算をすれば、例えば総合課税の所得金額1000万円の人がマイホームの譲渡損1000万円と差し引きすることでその年の課税所得は0円となります。

 

税金が小さくて済みます。

 

仲介手数料や譲渡の税金など、取引に付随して必要な支出の節約は下記のとおりです。

 

税務の専門家である税理士や、不動産取引の経験豊富な不動産会社に事前に相談すると効果的です。