保安林を売買する時の注意点 正しい査定額を正当に評価 少しでも高く売るなら
保安林を売買する時の注意点がいくつかあります。
少しでも高く売るために下記を3ポイントをチェックしてみてください。
1.一社でも多くの会社に見積もりを取る
2.保安林の売却価格の相場を知る
3.土地売買の会社を選び、競合させる
賢く保安林を売却する方法 目次
保安林の目的
保安林は、簡単に書くと水を育むことや土砂崩れや洪水の自然災害を防止する事です。
さらには景観や目の教養などといった公益性のある目的のために伐採や開発に制限を加える森林を指しています。
ただ一口に保安林といっても、水源かん養保安林だけではなく、
潮害防備保安林など、保安林の用途は様々です。
面積は森林面積のうち実に48.5%もあります。
国土面積に換算しても、3割を超える数字となっており山々を歩くと身近にあるものといえるでしょう。
保安林売買の際の注意点
この保安林を売買するときにおいては注意点がいくつかあります。
保安林を売却できるか?という問いに対して、その答えはイエスです。
まず、購入している土地が保安林に該当するかどうかを林業事務所で確認することが可能です。
この場合では郵送やFAXでの照会も受付けていますが、電話で紹介することはできません。
地目が山林となっていたとしても、保安林に指定されていることもありますので確認することは必須です。
保安林を伐採することは、法律によって制限されています。
伐採にあたっては都道府県知事の許可又は届出が必要となります。
伐採の方法及び限度などは、保安林ごとにきちんと定められていて一定の範囲内であれば伐採を行うことは可能です。
許可なく木の伐採を行うことは森林法に違反することとなり処分の対象にされることもあります。
法的トラブルを防ぐためには、無許可での伐採は決してしないようにしましょう。
保安林であっても土地の売買そのものについては制限はありませんので土地を売ることも可能です。
ただ森林を所有した場合は森林法の規定に沿ったうえで決まりを守る必要があります。
また、市町村長への届出が必要となることも留意します。
家の購入や売却を考えるときにも参考として覚えておいてください。
保安林を管理する場合
保安林を管理する場合には、通常の財産と同じように土地所有者が管理する決まりです。
整備を行う場合においては補助金制度を利用することも可能なのでそれを利用するのも一つの方法です。
ただ、国あるいは都道府県においては保安林が指定の目的のとおり機能しているかどうかを巡視して
保安林に関連する許可手続や保全を目的に立ち入ることもあります。
保安林を持つことのメリットに関してですが固定資産税・不動産取得税・特別土地保有税が課税されない決まりになっています。
有効活用できるのであれば、利用しておくことも手といえるでしょう。ただ、実際にはあまり買ってもメリットがないと考えられています。
仮に保安林を売却する際にはこうした山林の多くは、土地自体に価値があるという向きよりも、
山の状態及びロケーションなどの部分で価値が決まってくることがほとんどとなります。
山林に育っている樹木の質が良いかどうかや間伐の状態が適正であるかどうかなどが査定対象です。
間伐では、古く枯れかけた木を切っておくことで森林がきちんと成長できるようにはかられているかが評価基準となります。
伐採した木を運びだすには、道路状況が整っているかに関しても重要です。
購入した保安林のある山の土地までのアクセスが良くない場合には、査定評価は下がってしまうことも計算に入れる必要があるといえるでしょう。
保安林を売却するにあたって注意すること
家や保安林を売却するにあたっては、ネックとなる部分は山林の面積がどれだけあるのかに関してもあります。
山林の面積は把握しづらいため、面積が大きいことが原因で誤差が生じるケースもみられます。
面積を割り出すのには通常測量を行うことが基本なのですが、測量を依頼して新しく実測値をだせばいいと考えても実際はなかなか難しいです。
山林の測量をするためにはかなり大きな費用が掛かってしまうため、割に合わないと考えてしまうこともあります。
一般的には、登記簿に記載された公簿面積で取引されています。
問題はもう一つあり、肝心の買い手が現れるかどうかも重要な要素です。
都会の土地とは違って、保安林を購入したいと考えている人はなかなか現れませんので長期戦となります。
山林売買は取引の件数自体が少ない傾向が強く、市場自体が充分ではありません。
そもそも山林を扱っている不動産業者は非常に少ないです。
そのため、買い主がもし現れたとしても成約するかどうかはなかなか難しい面があることも覚えておいたほうが良いでしょう。
もし、山林を扱う不動者業者を経由し売却できる場合の作業の流れは、まずは打ち合わせです。
この点は他の土地とも共通しています。
売却希望物件の調査と査定を依頼し場合によっては測量をやってもらった後に、購入希望者が現れるのを待ちます。
購入希望者がいれば、現地を見学してもらい納得した段階で価格交渉に移ります。
価格が正式に決まったら、購入希望者が買付証明書を出してそこで申し込みとなります。
ここで不動産業者から重要事項の説明が入っていき、納得したら売買契約書を取り交わし契約成立です。
そのあと、ローンで申し込む場合にはここで申し込みをし、買主が手付金を支払って名義変更の手続きへと入るという形です。
保安林を売買する前に適正価格を知りたい人は必見
山林を売却した時にかかる税金
山林を売却したときにかかる税金は、山林所得と土地譲渡所得の2種類に分け申告します。
山林所得
土地譲渡所得
保安林を売買する際に価値を決める条件とは 山林売買の問題点
日本の国土の多くを占めるのが山林であり、そのうちの多くはプライベートで所有するケースです。
相続によって代々受け継ぐケースが多い一方で山林としての価値がほとんどありません。
しかも地価も安いことから税金もさほど支払わなくていい事情などもあり、放置されるケースが目立ちます。
ただ、売買をしなければならない状況というのはいずれ迎えるため、その際に山林売買というものを検討しなければなりません。
意外なことに農地と違って特別な許可が必要ないため、手続き面ではそこまで難しいわけではありませんが、山林売買特有の問題が立ちはだかります。
山林を売買する場合には登記などを行う必要があります。もちろん山林にも登記簿が存在し、不動産売却の時と同じように投棄移転などを行います。
ところが、問題点があり、登記簿に登録されている面積と実際の面積が違うケースがある場合です。
山林の場合は土地がとても広く、誤差に関してもかなりの差になっていることがあります。
もちろん、こうしたケースは通常の不動産でもよくみられることではありますが、そこまで差があるわけではありません。
差が大きければどちらかに損が生じ、トラブルの原因になることから事前に測量を行うのが普通です。
ところが山林の場合には広さが広さということもあり、かなりの費用がかかるのが実情です。
境界を明確にするだけで結構な費用が必要になるばかりか、実際に得られるお金は二束三文ということになれば費用をかけた分赤字になってしまう恐れもあります。
このため、山林の売買は登記簿に登録されている面積で計算がおこなわれて売買されていくことになります。
さらに問題なのは、いわゆる価値の面で不安定になりやすい点です。
不動産売却では地価や需要などに応じて価値が決まり、そこまで大きく変わる代物でもありません。
しかしながら山林はそもそも取引が少なく、相場らしい相場が存在しません。
そうなると、実際にどの値段で売るかは双方の出方次第ということになり、場合によっては高くなることもあれば安くなることもあります。
しかもなかなか買ってくれる人がいないという事情や売りに出ない背景も絡んでいます。
そうなってくると当事者同士の交渉が大きく左右し、代理人で弁護士などがついてしまえばその流れに屈することもあります。
また、山林の価値がどのように決まっていくかも知る必要がありません。
保安林のように保安のために必要な場合でも売ることは可能ですが、結局はどこにそれがあるかによって大きく変わります。
例えば市街地にあるようなケースで宅地化に影響を与えるような場所は値段が高くなる傾向にあります。
それだけ需要があり、売るだけの価値があるというのがその理由です。里山と呼ばれるようなところも高くなりがちです。
反対に林業でしか使えないような地域、もしくは秘境と呼べるようなところでは当然ながら利用価値は低く、安くなってしまいます。
保安林に設定されている場所はダムの近くや防風林、土砂の崩壊を防ぐ場所などがほとんどであり、
市街地の近くである可能性は極めて低いのが実情です.。
防風林のように住宅地を守るために存在するケースもありますが、ここを転用した場合に周辺に大きな影響が出ることは確実です。
明らかに影響が出てしまえば許可すら下りないのが実情です。
利用価値が高い保安林というのは、それがなければ周辺に影響を及ぼすものという認識も必要です。
だとすれば、普通に売買ができる保安林というのはさほど値段に直結しない場所ということになります。
ここで問題になるのが税金についてです。そもそもここで重要なのは樹木の問題です。
土地の値段は二束三文になりやすいですが、樹木はお金になりやすいため、土地売買の仲介手数料はさほどかからない一方で別の部分で税金がかかることが言えます。
樹木は、伐採をしてから売ってしまうかそのままの状態で売ってしまうかいずれかの選択ができます。
不動産売却における建物つきで売るか更地にして売るかの違いに似ています。
そうなると、立木に関する売却価格、土地に関する売却価格を事前に設定しておかないと税金の処理の場面で面倒なことになります。
いわゆる山林所得というものが発生するケースは、山林を取得してから5年を超え、立木に関する部分を譲渡する場合です。
これが5年以内だと雑所得になることがあり、税金面で不利になることがあります。
これが5年を超えると山林所得となるため、いわゆる分離課税の扱いとなります。
しかも相続で取得することが多いため、所得比がわからないことがほとんどです。
この場合は15年以上の保有によって必要経費の計上で恩恵を受けることもあります。
山林所得が多かったとしても、税金を軽減できることから取得の年数は知っておいて損はありません。
山林バンクなどを利用して売買を行うことでトラブルを未然に防ぐことも大事です。
戦略的に考えていくことでできるだけ負担を軽減させる形で山林を処分していくことができるようになります。