自己破産した後土地はどうなる？家は差し押さえ？名義変更の流れ 自宅は競売にかけられる？
など自己破産後の土地に関しては、様々なケースがあります。
自己破産後に土地はどうなるのか？
不安に思う内容ですが、まずは情報として知っておいてください。
基本的に自己破産後は、自由財産と呼ばれているもの以外、所有しているすべての財産を処分しなければならなくなります。
自己破産後の土地、不動産の取り扱い 目次
自己破産後の不動産の取り扱い、土地の取り扱い
自己破産後の不動産や土地の取り扱いについて解説します。
まず最初に所有物件、土地を裁判所が取り上げる該当物件は、競売にかけられて売却されます。
その売れたお金を債権者に分配する流れとなります。
自己破産後に行われる競売とは？
債務者がローンを支払えなくなったときに裁判所に申し立てし、土地や建物を差し押さえたあと、強制売却する手続きを競売といわれています。
自己破産後に差し押さえられた土地は名義変更されます。
任意売却物件について
不動産コンサルタントが入り、債務者の合意のもと土地と不動産の売買を行う方法を任意売却といいます。
任意売却では、市場価格に近い値段で売却の交渉できます。
自己破産制度のルールとして、所有している財産を全て売却するという前提があるので、
自己破産をする以上は、家、土地、財産はすべて手放さなければならないのです。
自己破産後に不動産、土地が売却される競売で、売却される価格相場は
前述のとおり不動産が競売にかけられると、市場価格の6割などの金額で売却をしなければなりません。
また、住宅ローンが多く残っている時などは、売れたお金だけではローンの支払いが出来ません。
その時は、家を手放して売却金額ではローンを払いきれずに、自己破産の最悪のケースでは、借金も残ってしまうのでは？と思いますよね。
ただその点は破産手続きのケースで免除されますので解説していきます。
自己破産中に所有不動産が競売にかけられるケース
自己破産の中に家を競売にかけられる場合、破産手続きで、すべての債務が免除されます。
仮に、売れた金額よりもローンの残高が多くても、超過分についての債務は免除されるので、借金が残ることはありません。
また、住宅ローンの残債が多く残っていても借金を抱えることはありません。
また、土地や建物が共有名義になっているケースがあります。
この場合も家を売却しなければならないのか疑問に思う人も多いのではないでしょうか。
家主が自己破産を行えばマイホームを手放さなければなりません。
共有者の一人が自己破産をする場合も、裁判所に差し押さえが行われ、処分することになります。
所有物件が共同名義の場合どうなる？
但し、共有名義の場合には自己破産する人の持ち分が競売にかけられるに過ぎません。
そのため、自己破産をしない人の持ち分は裁判所に取り上げられることはないのです。
仮に、2名がそれぞれ2分の1ずつの持ち分の不動産を所有している場合、
一人が自己破産する時は、すべてが競売にかけられるのではなく、自分の持ち分でもある2分の1が競売にかけられることになります。
しかし、半分だけを競売にかけたとしても、残り半分の物件を購入したいと考える人はいませんよね。
一般的には破産管財人が共有者や、自己破産をする人の親族などに買い取りして貰えるように調整を行うケースが多いです。
共同名義の場合は、その物件の名義変更が必要になります。
債務整理を依頼する弁護士などに相談をすることですべての手続きの代理人を務めて貰えます。
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自由財産とはなにか？
自由財産とは、
新得財産、
差押え禁止財産
99万円以下の現金、
自由財産の拡張がなされたもの、
破産管財人により破産財団から放棄されたもの
が挙げられます。
一見、自己破産と聞いた時、すべてを失ってしまうなどのイメージを持つ人も多いとおもいます。
すべてがなくなると生活を送ることが困難になりますよね。
国が定めている破産法の法律の中には、債務者を守るための法律が設けられているのでしっかり情報を把握しておきましょう。
自己破産の不動産、土地整理の流れ、2パターン
自己破産の流れの中には下記2パターンがあります。
管財人事件：破産管財人が選任されるケース
家や土地を所有している場合、
土地や家は高額な財産として取り扱われるので、
破産管財人が不動産を差し押さえし、それを管理する形になります。
破産管財人が差し押さえた財産は、最終的にはお金に換えて、債権者に均等に分配されます。
同時廃止：専任されずに手続きが進められるケース
同時廃止の場合、
換価の価値を持つ財産を所有していない場合に行われます。
例えば、家や土地などの不動産を所有していない場合で、
持っている財産がすべて自由財産に該当する時には同時廃止の手続きで進められます。
例外として自己破産をした後に不動産処分しないケース 土地と不動産の価値が低い場合
自己破産をすると不動産を処分する必要が出て来ますが、中には例外も存在しています。
その例外とは、所有している土地や建物の価値が極端に低いケースです。
田舎の土地や築年数が古い住宅、再建築不可の土地などは、競売にかけようとしても売却価格を高く設定することが困難です。
資産的価値がない土地や建物などの場合、競売を行っても、売ることが困難であるからも、裁判所側も資産として判断しないケースもあります。
そのため、裁判所が資産として判断しない不動産は、自己破産後も引き続き所有を認めて貰える、裁判所に取り上げられるなどの心配は要りません。
ちなみに、自由財産には自由財産の拡張と呼ぶものが存在します。
自由財産には99万円までの現金や生活に必要な家具や電化製品、
仕事や勉強を行うために必要な道具類の３つがありますが、自宅や土地などは自由財産に含まれません。
自由財産に含まれないので、差押えされ、競売にかけられて処分することになるわけです。
しかし、自由財産の範囲を3種類以外の財産に拡張するのが自由財産の拡張です。
これは手続きを行うことで、マイホームを自由財産に含めて保有出来る可能性を持ちます。
拡張手続きは裁判所の破産管財人による厳密な審査を受けなければなりません。
他の財産と合計した時に50万円を超える場合には自由財産として認められることはありません。
現実的に拡張の手続きを行っても、築年数が経過している、極端に資産価値が低い場合でなければ審査に通過することは出来ないのです。