相続不動産の売却は税金いくらかかる？木造アパートを相続した場合
人はだれでもいつかは他界します。
人が他界した日をもって相続が発生しますが、そのあと、４か月以内に亡くなった人の所得税の確定申告（準確定申告といいます）を行います。
10か月で相続税の申告と納付を行います。
所得税は収益に対する課税なのでもうけがなければ税金もかかりませんが、相続税は資産に対する課税なのでもうけの有無にかかわらず財産があれば納税が必要になります。
この時に納税者の負担になるのが現金以外の資産が多い場合です。
相続財産が多ければ相続税額も多くなりますが、現金や預貯金が少ない場合は納税資金調達のために資産を換金する必要が生じます。
しかし、相続税納税のために生活の基盤を失うのは税のあり方として疑問があり、不動産にはいくつかの特例が定められています。
その代表例が小規模宅地の特例です。
亡くなった人（=被相続人といいます）が事業を営んでいた土地で相続人が引き続き事業を行う場合や、住居としていた土地に相続人が引き続き居住する場合には、評価額を最大で80％減額することができます。
ここまでは相続税納税までの話ですが、相続した不動産に対して支払った相続税がある場合、3年以内に売却すると相続税を取得費に加算する譲渡所得の特例があります。
不動産を売却するときの税金は、売却価額から取得原価と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。
相続税を支払ってから3年以内の場合、支払った相続税を譲渡所得から差し引けるので、その分譲渡所得を少なくすることができます。
なお、相続している場合か否かにかかわらず、譲渡所得の計算上、実際の取得費がわからない場合や著しく低い場合は、売却額の5％を概算取得費とすることができます。
実際の取得費がわかっている場合も、概算取得費のほうが有利である場合はこちらを選択して差し支えありません。
相続や贈与で取得した財産の取得原価は、相続税や贈与税の申告の際の評価額ではなく元の所有者が買った時の原価と時期を引き継ぐことになっています。
例えば50年以上前に10万円で買った土地の相続税評価額が5000万円になっていて、それに対する相続税を支払った上に売却益まで課税されると二重に課税を受けたように感じられます。
相続税は財産に対する課税（資産課税）、所得税は利益に対する課税なので受け入れざるを得ません。
相続税を支払った以上はその分を所得税の節税に活用することが有効です。
不動産の譲渡所得を計算するときは、家と土地を区分して計算します。
先祖伝来で取得価格がわからない土地は売却額の5％（概算取得費）を利用し、家の建設費がわかっている場合は木造や鉄骨など、構造に応じて法律で決められた耐用年数で計算した減価償却費を差し引いた価格を現在の価値とします。
例えば、土地を買った時の不動産取得税など、取得費に計算できる支出が部分的にわかる場合、概算取得費と実費の併用は認められませんが、相続税の取得費加算は概算取得費と併用することも可能です。
相続税の納税資金として現金化が必要な場合、申告・納税期限は被相続人が亡くなってから10か月という期限があるため、売り急ぐといい条件を待つことができないことも考えられます。
せっかくの相続財産を低い値段などの不利な条件で手放すことがないように、現金や預金が不足する場合は一時的に金融機関からの借り入れも検討すると効果的です。
木造アパートを売る場合、入居者がいるままで買い手を探すオーナーチェンジと、入居者に立退き補償（立ち退き料の支払いなど）をして空き家で売る場合が考えられます。
空室率が高くて入居者がわずかなどの特殊な場合を除き、新たに追加支出をしてから売るよりも現状のまま買い手を探すほうがリスクが低くておすすめです
入居者が少なく、立退き料が低額で済むと見込まれる場合で、オーナーチェンジよりも空き家のほうが高額で売れることが見込める場合は比較検討をします。
アパートを売った場合に気を付けたいのは、敷金保証金の承継と、翌年の所得税です。
アパートの入居者から預かっていた敷金は、オーナーチェンジの新オーナーに引き継ぐために売買価格から差し引かれます。
また、相続税の申告で一息ついた後に、翌年の3月15日の確定申告で譲渡所得に対する税金を納税します。
相続税の取得費加算で、通常の譲渡よりは節税が可能です。
とはいえ、、相続した不動産は時の経過とともに価値が上がっていたり、先祖伝来の土地は売買価額の5％の概算取得費しかわからない場合もあり、高額の譲渡所得が生じることが少なくありません。
相続税の納税資金調達のためや財産整理のための不動産処分をする場合は、翌年の所得税まで見込んで資金計画をすることが大切です。
また、相続したアパートを現金化する必要がない場合でも、相続税を納めて3年以内に処分すれば譲渡所得の節税が可能です。
処分時期を考えるうえでも参考にすると有効です。
相続税のかかる財産とかからない財産があります。
相続税のかかる財産
現金、預貯金、土地、建物、有価証券、事業用財産、、家庭用財産など
相続税のかからない財産
生命保険、死亡退職金、おはか、仏壇、国などへの寄付
相続税の計算方法、対象資産
被相続人がなくなった人の翌日から１０カ月以内に申告し、納付しなければなりません。
死亡届の提出、火葬許可申請書は１週間以内
世帯主変更届の提出、年金の手続きは２週間以内
相続の放棄、限定承認する場合は３か月以内
準確定申告は４カ月以内 死亡日までの所得税、消費税申告 不動産事業税などの清算
遺産部活協議書の作成 相続税の申告が１０か月以内
相続税を納めなければならない人が増加しています。 → 平成２７年に法改正があり課税割合が急増しています。
改正前 ５０００万+（１０００万×法定相続人の数）
改正後 ３０００万+（６００万×法定相続人の数）
改正前の税率と改正後の税率が高くなっています
居住用の宅地などの限度面積が拡大
２４０平方メートル→３３０平方メートル
贈与税のほうが相続税よりも高い 相続税の課税回避につながらないように対応している
遺産分割争いを回避
財産を有効活用
贈与分だけ相続財産が減る
生前に財産の移転があった場合に財産をもらった人に貸される税金で下記２パターン
贈与税＝ （毎年の贈与額ー１１０万（基礎控除））×税率
基礎控除で110万が控除されるので、110万以下で贈与続ければ贈与税の節税になる
贈与税＝ （累積贈与額ー2500万）×２０％
一度2番を選ぶと変更不可！暦年贈与に戻すことはできないので注意
平成27年度の贈与税の改正
最高税率引き上げ、孫などが贈与を受けた場合の税率構造が変更
→ おおむね特例税率、一般税率は下がった
生前対策をいかにしていくかが重要