土地や建物を売買した後の名義変更に必要な書類とは不動産売却前に知っておきたいこと

地域の不動産会社などを通じて家を売却するにあたっては、当初の段階から本人の身分証明書や媒介契約を締結するための契約書など、さまざまな書類をコピーして提出したり、あるいは新規に作成する必要が生じたはずです。

これは実は売却の手続きそのものが終わってからも同様で、いくつもの必要書類を取り揃えることになります。

ただし売買契約の際の立場の違いによって、提出する書類の種類のほうもそれぞれ異なりますので、あらかじめそのことも踏まえて準備をしておくことが、スムーズに取引を進める上でのポイントとなります。

一般に土地や建物などの不動産を売買した場合には、これまで不動産を所有していた売主から、新しい所有者となる買主への名義変更の手続きをしなければなりません。

この売買にともなう名義変更は、その土地や建物が所在している地域を管轄している法務局に対する所有権移転登記の申請書の提出をもって行います。

法務局の管轄区域は法務省の公式ホームページなどに掲載されていますが、都道府県によっては法務局のいわゆる本局だけではなく、支局や出張所も置かれています。

特定の市町村に関する登記事務だけは支局や出張所レベルで取り扱い、本局のほうでは受け付けていないこともありますので、この点はあらかじめ確認しておきます。

土地や建物のような不動産は持ち運びができる財産にあたる動産とは大きな違いがあります。

動産の場合には、それが美術品であれば自宅に飾っている人、現金であれば財布の中に入れている人がとりあえず所有者として確からしいといえますが、不動産は見た目からは誰が正当な所有者なのかがわからないという特徴があります。

そのため民法上も単に売買契約によって譲り受けたというだけでは第三者に対して所有権があることを主張できず、法務局で権利の登記をしてもらい、誰が所有しているのかが公になった段階ではじめて第三者に対抗できることになっています。

そのため買主にとっては名義変更の手続きは特に重要で、売買契約書のなかにも売主と買主が協力して名義変更のための登記の手続きを行うことが条文として加えられているのが普通です。

もっとも家を売却した売主の立場でも実は名義変更をしっかりと済ませておくメリットはあり、たとえば所有権が移ったにもかかわらず固定資産税などの税金が以前のとおりに課税されてしまうことを防ぐ上では有効です。

この所有権移転登記の申請をいつまでにすべきかですが、通常の不動産売買では売却代金の決済があればすぐにでも行うというのが基本となっています。

したがって登記の手続きに必要な書類についても、この時期までに用意しておかなければないことになります。

特に売主の立場にある場合は、時間があるからと漫然と構えていては手続きが進まず、買主に不信感を持たれてしまうことにもつながりかねません。

実際に名義変更の登記申請をするための必要書類ですが、売主の立場では登記識別情報通知書と印鑑登録証明書になります。

印鑑登録証明書は印鑑登録証のカードを窓口に持参すれば、住所地の市町村役場で発行してもらうことができます。

これは最近3か月以内に発行されたものという制約条件がありますので、時期については注意をしなければなりません。

登記識別情報通知書のほうは表面にパスワードのような数字や英文字が書かれた書類で、そのパスワードにあたる部分には銀色のシールが貼られて外からは見えないようになっています。

要は物件ごとに固有のパスワードを知っているかどうかを所有者の識別のために用いる考え方ですが、これは法務局の登記事務がすべてコンピュータ化されて以降に発行されたものに限ります。

古い時代に建てた家などの場合には、登記識別情報通知書ではなく、法務局登記官の朱色のスタンプが押捺された登記済権利証とよばれる書類になる場合があります。

コンピュータ化以前のアナログの時代には、登記申請の際に法務局に提出した申請書の控えを用いて、登記をした証明として登記官がスタンプを押捺し、申請者に返却していました。

そのため登記済権利証は書類を持っていること自体が所有者の証明になるもので、新築または以前の売買の際に発行されたものがあるはずですので、これを必要書類として提出します。

一方の買主のほうですが、通常は本人の住民票があれば足ります。こちらも住所地の市町村役場の窓口で発行してもらえますが、特に有効期限などの定めはありません。

ほかには売買契約書そのものも必要書類に含まれますが、これはあえて準備するまでもなく作成しているはずですので、他の書類と同様に登記申請書に添付します。

ほかに売主が固定資産評価証明書を準備しておく必要がある場合もあります。

これは登記申請をするにあたっての登録免許税の金額を計算する上で必要になるもので、印鑑登録証明書などと同様に市町村役場で発行してもらうことができます。

ただしあくまでも対象となっている土地や建物の所在地の市町村役場です。

住んでいる場所と売却物件の場所が異なるケースでは両方の市町村役場に出向かなればなりませんので注意が必要です。