サブリースとマスターリースの違い サブリースのメリットデメリット
不動産の賃貸でサブリースという言葉がありますが、法律用語ではありません。
サブリースおよびマスターリースについて、分かりやすく解説していきます。
サブリース、マスターリースとは それぞれわかりやすく解説
まず、最初にサブリースについてわかりやすく解説します。
一般的にサブリースとは転貸のことを指し、物件の又貸しのことを言います。
家やオフィスなどの不動産物件の所有者が、個人や企業に対して賃貸を行い、第三者に対して貸し出される状態のことを転貸、もしくはサブリースといいます。
そして、所有者と個人あるいは企業との契約をマスターリース、
個人あるいは企業と第三者との契約をサブリースと呼んでいます。
つまり、マスターリースは、一括借り上げのことをいます。
マスターリースの一部を他社に貸し出すことをサブリースと言っています。
サブリースを行うメリット
物件の所有者がサブリースを行うメリットは、安定的に家賃収入を得られることです。
通常、不動産投資を行った場合には、物件の借り手を見つけることによって収入が発生します。
しかし、この契約では最終的な借り手を見つける必要が無く、個人あるいは企業から家賃収入が得られます。
不動産投資においては空室率が収益を損なう最大の要因になりますので、転貸してくれる業者に任せるによってリスクを抑えることが出来ます。
サブリースを行うデメリット
しかし、サブリースにもデメリットがあります。
マスターリース契約に基づく家賃は、最終的な借り手から支払われるよりも随分と低く設定されています。
借り手が十分に確保できる場合、本来であれば得られるはずの家賃収入を受け取る機会を失ったことになります。
これはマスターリースによって不動産物件を賃貸した個人もしくは企業が、
転貸によって収益を上げているので仕方がありません。
また、サブリースには契約満了機関があります。契約更新の際には、家賃の見直しが行われます。
この契約更新のタイミングで管理会社から条件面の見直し交渉が入るので、このポイントは要チェックしてください。
サブリース会社には悪質な業者もいて、修復費用など法外な金額を請求されることもあるので注意してください、。
サブリースにかかわるトラブル
また近年では、サブリースにかかわるトラブルが数多く発生しています。
サブリース契約を結んで長期的な家賃収入が得られることを前提として不動産を売却しながらも、
数年のうちに支払いが滞るようなケースです。
話が違う！となりますよね。
そもそも十分な収益が確保できるかどうかの検討を行わず、
ただ不動産を売却することだけを目的にサブリースを持ちかける業者がいるので、そういったサブリース会社には注意が必要です。
こうしたトラブルを頻発させているのは悪徳サブリース会社ということになります。
サブリース契約については、売買を仲介した不動産会社やデベロッパーからの一方的な金額などの提示を信用することなく、
周辺相場の聞き取り調査などを独自で行うことが重要です。
売買と賃貸では金額に大きな差があります。
銀行などからの借り入れがあるのにも関わらずサブリース契約の支払いが停止された場合には、
返済が滞ってしまい即座に不動産を売却せざるを得ないことになります。
マスターリース契約の信頼度が低い場合には、サブリース契約が長期的に維持されない可能性について十分な検討を行いましょう。
続いて別の側面からサブリース契約のメリットについて解説を行います。
さきほどマスターリースによって得られる収入は、直接借り手を見つけるよりも収入が大きいと書きましたが、
この点についてもう少し掘り下げて考えてみます。
例えば、複数の部屋のある建物一棟などを所有されている場合には、
確かにサブリース契約を行うよりも直接借り手を見つける方が収益が大きいのですが検討すべき項目があります。
それは、個々の借り手との契約を行う手間と労力です。
建物一棟をまとめてマスターリースした場合には、結ばれる契約はひとつです。
建物を丸ごと個人あるいは企業に対して貸し付けるのですから当然です。
しかし、個々の部屋について直接借り手を見つけた場合には、部屋の数だけの契約を締結することになります。
賃貸借契約書は決まった書式ですから作成そのものの負担はさほど大きくありませんが、
契約の時期や条件などの管理を含めると多くの作業がありますので、手間と労力がかかります。
ですから、サブリースを行うよりも直接借り手を見つけた方が確かに収益は大きいのですが、
その分、様々な作業を行う時間を要しますので、結果的にはそれに見合っただけの収益が得られない可能性があります。
サブリースが相場よりも安い金額設定となっている理由
サブリースの方が家賃相場よりも安い金額設定となっている理由は、
マスターリースとの差額で儲けが出るという収益構造と、手間や労力がかかるというコストの問題の２点によるものです。
不動産投資においては、長期的な経済予想などから様々な判断を行うことによって最適な賃貸方法などを見つけ出すことが重要ですが、
サブリースにするべきかどうかについても同様に、長期的な視点での判断が必要になります。
安定した個別の借り手が見つかるのであればサブリースにする必要はありませんし、
それぞれの管理には多大な時間を要するのであればサブリースを選択するべきでしょう。
このようにサブリースにはメリットとデメリットがありますので、不動産物件ごとの特徴を加味したうえで、最適な選択を行うように努めてください。
サブリースの種類 2パターン
一言でサブリースといってもいくつかのパターンがあります。
1つ目は、オーナーに支払う金額が設定されている、賃料固定型
2つ目は、貸出賃料に合わせてオーナーに支払われる実績賃料連動型
いずれにしても安定した収入が得られるのが、サブリースなので、契約更新のタイミングだけしっかり確認しておいてください。
パススルー型サブリースとは
不動産会社が賃貸物件を借り上げして第3者へサブリースし、回収した金額におうじてオーナーに賃料を支払うのが、パススルー型サブリースです。
サブリース訴訟や、問題点なども浮き彫りにされているので合わせてチェックしてみてください。
参考：リロケーションの会社選び
サブリースを利用する際の注意点 ビルオーナーがサブリースを利用する理由とは
ビル管理方法の一つサブリースは、ビルオーナーにとって重要な選択肢となっています。
具体的には大家が管理会社に部屋を貸し、管理会社が入居者を集めたり第三者に部屋を貸すのが特徴です。
空室保証とも呼ばれていて、賃料を保証してくれるのがサブリースのメリットです。
空室を管理する負担がなくなる上に、賃料保証も受けられるので、ビルオーナーには利点ばかりに思えます。
しかし実際には注意点もあって、気を付けなければならないポイントがいくつか存在しています。
主な注意点は契約期間や賃料、それに更新のタイミングと免責期間に原状回復費用などです。
契約期間は数年から10年程度が一般的で、この間はビルオーナーの建物に関する管理の自由度が低下します。
安定的に収入が得られれば良いですが、手放した方がお得と判断する場合は、不動産売却が必要になります。
ただサブリース中の不動産売却となれば、当初の契約内容に基づいて売却の可否が決まります。
オーナーに売却の権限があれば、建物の持ち主が変わってサブリースの契約者が引き継がれます。
ただ売却を制限する制約があると厄介なので、必ず契約時に内容を確認することが大切です。
仮に売却が難しい契約内容の場合は、当事者間や新たなオーナーとの話し合いが必要になります。
妥協点が見付からなければ長引く恐れを強めるので、トラブルを引き起こさないように、契約期間や内容を決めておくのがポイントです。
賃料は収入や建物のメンテナンスにも関わる、もう一つの重要な注意点です。
サブリース当初は収入がほぼ懐に入りますが、数年後には徐々にメンテナンス費用が発生し始めます。
築年数の経過や建物の老朽化によって、賃料の低下も発生しますから、契約賃料は下がると考えるのが現実的です。
数十年もの間、同じ賃料が得られることはまずないので、次第に下がることを見越して長期的に計画することが重要です。
契約には契約賃料の改定に関する項目があるので、原則的にはそれに基づき見直すことになります。
更新は管理会社との契約そのもので、相手側に拒否する権限が盛り込まれるケースが大半です。
トラブルや不動産価値の極端な低下が起こらない限り、話し合って更新を決めるのが一般的です。
更新時の注意点としては、管理会社側から賃料改定の打診が行われることです。
理由を付けて引き下げ交渉をしてきますから、契約終了の恐れはあるとしても、妥協し過ぎないことが肝心です。
大きな引き下げを打診してきた時は、不動産売却と天秤に掛けて判断することになるでしょう。
つまり収入が高く安定しているのは、最初の契約から更新の話し合いをするまでの間です。
更新を繰り返す度に収入は下がる傾向なので、大きく下がらないように心掛けることが要点となります。
契約内容に従わずメンテナンスをしないでいると、管理会社に契約を解除される恐れが強まります。
メンテナンス費用は必要な出費なので、出し惜しみしないで建物を良好に保つのが得策です。
免責期間は家賃収入に関わる項目で、契約当初の1ヶ月から半年程度は、管理会社にまるまる家賃収入が入ります。
これは入居者を見付けるのに時間が必要なことや、軌道が乗るまでに時間差が生じるのが理由です。
サブリースで管理を任せることで、直ぐに入居者が見付かったり家賃収入が始まる、そう考えるのは早計なわけです。
長期の免責期間は馬鹿にできないので、なるべく短めに抑えて契約を結べるのが理想的です。
一方で原状回復費用の取り決めは、契約内容次第で後々落とし穴にもなる部分です。
ビルオーナーが原状回復費用を負担する、この契約は大きな費用が発生した場合に、収入が吹き飛ぶほどの問題となります。
原状回復という問題は、収入が発生してから時間差で生じますから、誰が負担するかを明確に契約を結ぶことが不可欠です。
契約内容によっては、ビルオーナーが定額で負担を行う形だったり、管理会社が責任を持って負担する場合もあります。
一方的にオーナーだけが負担するのは荷が重いので、できる限り軽減する方向で契約するのがサブリース活用のコツです。
このように注意点が多いサブリースですが、現実には利用者が増えていてメリットが少なくない魅力を有します。
最大のメリットはやはり、空室を発生させるリスクを抱えずに済むことです。
入居者探しや確保を完全に任せられるので、オーナーはこの対応コストを削減することができます。
また、入居者間でトラブルが生じたり苦情が発生した場合、トラブル対応の必要がある当事者にならずに済むのも利点です。
対応に追われる時間やストレスから解放される、それはサブリースだからこそ得られる価値です。
家賃滞納に悩まされる心配もなく、基本的には通帳の管理を行うだけなので、ビルオーナーにはサブリースを利用する人が多いです。
利用において肝心なのは、全てを相手任せにするのではなく、常に不動産売却も選択肢に入れて上手く交渉することです。
マスターリースの一括借り上げのトラブルとは
最近は賃貸住宅を一括借り上げしすべての運用を行うと言うマスターリースが非常に高い人気を博しています。
このリースの方法は家主が個々に入居者に対する家賃の管理やその他の作業を行うことなく安定した利益を上げることができます。
空室リスクを減らすことができると言うメリットもあるため非常に効率の良い運営方法として評価されているためです。
その中でも特に空室リスクについてはこれまで多くの家主が問題としてきたものです。
建物のさまざまな経費を支払うためには安定した利益を上げることが必要となるものですが、空室が発生することでその分の家賃収入が減ってしまいます。
最悪の場合には収入が支出を下回ってしまうために建物を維持できず売却をしなければならないと言う結果になってしまうことも多いのです。
これを避けるためには安定した収入を得ることが必要であり、できるだけ部屋を空けることをなくさなければいけません。
マスターリースのような一括借り上げで安定した家賃収入を得ることができる仕組みは非常に便利なものとして広く利用される傾向にあります。
しかしマスターリースには様々な問題があることが近年指摘されています。その中でも特に最近話題となっているのが家賃収入の補償の期間と契約の問題です。
多くの場合にはマスターリースの契約を行う場合家賃補償の金額とその補償の年数が契約条件として規定されています。
その内容について確認を行わずに契約を更新してしまい実際に金銭的なトラブルを招いてしまうことが少なくないのです。
この場合の金銭的なトラブルとは本来の契約を行った金額が正当に支払われないと言うことに気がつきます。
相手先に連絡をした場合に初めて契約が変更されていたと言う点に気づくと言うものです。
法的には契約内容が変更されているのに家主がこれに気づかずに契約を行ってしまうという例も多く、大きな問題となっている実態があります。
マスターリースにおいては賃貸住宅の運営を全てリース先の会社に委ねるため具体的な内容については全てお任せと言う気持ちが家主側に強いです。
家主は一定の収入を自動的に得ることができると勘違いをしてしまうことが少なくありません。
そのため契約を更新する場合においても家賃の収入の金額が変化していることに気づかないケースが多く、また具体的にその金額を確認せずに契約を取り交わしてしまうことが多いのです。
しかし実際には賃貸住宅は築年数を重ねるにつれ相場が変化するのが一般的で、基本的には家賃相場が安くなって行く傾向にあります。
そのため本来は家賃の金額やその補償金額を都度見直して契約を行うことが求められます。
多くの家主はこれらの状況を意識せずに従来通りの家賃補償を得ることができると思い込んでしまい、金額を確認せずに契約を結んでしまうというケースが多いのが原因です。
さらにリースを請け負う業者の側も金額が低くなると新たに契約をしてもらえないのではないかと言う恐れを感じていることが多いです。
金額の欄については契約書上に記載をするものの、その場所については分かりにくい位置に記載を行ったり、また相対的に小さめの文字で実際を行ってしまうと言うことも少なくありません。
契約書の内容に関しては法律上文字の大きさや記載位置については制限がないため記載があると言う点では法的根拠を満たしています。
その契約書に捺印をすることで契約内容を全て理解したと考えられることからこの制度を悪用して契約を取り付けるといった業者も増えているのが実態です。
その後実際家賃を受け取る際に金額が減ったことに気づきトラブルとなってしまうことが多いのです。
このような事態を防ぐためには家主側の方でしっかりと契約内容を確認することはもちろんです。
その前に賃貸物件については経年変化に伴い家賃相場やその人気について変化することを十分に理解しておくことが重要です。
基本的にこれらのリース契約は2年単位で見直すことが多いのです。
2年が経過すると相場も大きく変動することから家賃補償の金額や期間もこれに従い変動すると言う考え方を持つことが必要となります。
逆に契約更新の際に金額や条件が変化しないと言う場合にはその理由を明確にし納得をしてから契約をする位の気持ちでないとならないのです。
また効率的に利益を上げるためには契約更新の際に売却をすることも併せて考慮しています。
不動産売却を行った場合の総額の利益とマスターリースを継続した場合の利益に着いたで十分に比較し、より確実な方法を選択すると言うことも重要な判断となります。
マスターリースのトラブルは基本的にはリースを依頼する側の家主の知識不足に起因する点も非常に大きなものとなっています。
そのためトラブルを防ぐには仕組みを十分に理解するとともに、その仕組みの根拠となる様々な環境や制度についても十分に理解した上で、契約内容の正当性を根拠を踏まえて理解することが重要となるのです。