不動産査定の方法 高額で売るための相場調べ方 少しでも買い取り額を上げるには
不動産を売却する際に考えなければならないのが、所有物件の売却価格設定です。
不動産査定相場より安い値段でマンションを売り出すと損をしてしまいますので、注意してください。
ただし、あまり高い値段にしてしまうと一つも問い合わせが来ません。
値段を上げたり下げたりすると、信用問題にもつながります。
最初の所有物件売り出し価格は慎重に決めていくのがポイントです。
家を売りたい理想の価格と最低価格の2つを決定し、一社でも多くの不動産見積もり業者に見積もりを出すのがおすすめです。
大事な物件の売却価格見積もりを複数提示してもらって比較してください。
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不動産を売るときの見積もり金額が業者によって全然違うことに気が付くでしょう。
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- 中古住宅HOME4Uの相場価格を検索して、不動産売却価格をリサーチする方法
- 不動産売約する時に、大手の不動産会社がいい？家を売る査定相場
- 不動産売却の流れ マンションや土地を売るときにかかる費用とは 不動産査定の方法
- 一般媒体と専任媒体はどちらがいい？少しでも高く売るなら 不動産相場の調べ方
- 不動産を売却する時、内覧で押さえておきたいポイント
- 不動産、マンション売却でかかる税金を把握しておきましょう
- 不動産マンション、土地を売却する時期はいつがベスト？高く売るには
- 不動産売却見積もりで査定した後売りに出して、ずっと売れない場合どうなる？
- マンション売り出し価格の相場を決める方法 精度の高い売却価格で売り出しスタートするには
中古住宅HOME4Uの相場価格を検索して、不動産売却価格をリサーチする方法
所有しているマンションや一戸建て、土地といった不動産を売却したいと思ったら、不動産売却相場をリサーチすることから始めましょう。
あらかじめ不動産売却相場を調べておけば、査定を依頼した際に提示される金額が適正かどうか自分でも判断することができます。
相場よりも低い査定額を提示されたら場合は別の不動産会社に依頼できますし、想定していた金額であればそのまま売却手続きが進められます。
不動産売却相場を調べるときは、中古住宅HOME4Uを利用すると便利です。
中古住宅HOME4Uは国内最大級の物件数を誇る不動産専門サイトで、従来の中古物件を紹介するサイトと違って相場価格も手軽にチェックできるようになっています。
物件種別にはマンション、一戸建て、土地があるので、売却したい物件の種類を選んだらエリアか沿線のどちらかを選択しましょう。
エリアで検索する場合は市区町村別で探せますから、物件のある地区を見つけたら面積別の相場を確認しましょう。
中古住宅HOME4Uの相場価格のページでは所在地と面積ごとに該当する売却物件が紹介されています。
表示されている相場価格は平均値となるため、実際には表示価格よりも安い物件もありますし高い物件もあります。
不動産売却相場をより詳しく知るためには、紹介されている物件を一つずつ確認することをおすすめします。
一戸建て物件の場合は近いエリアにあっても築年数や面積、間取りタイプ、設備などの条件によって価格が変わってきます。
中古物件の中でも築年数が浅くてキレイな物件なら想定していた査定額よりも高くなる可能性はあります。
築年数が古かったり使い勝手の良くない間取りでは想定よりも安くなってしまうことも考えられます。
中古住宅HOME4Uの相場価格には土地物件も掲載されているので、土地から相場を調べるというのも一つの方法です。
大体の相場が把握できたら、中古住宅HOME4Uに無料売却査定を依頼するといいでしょう。
厳選した９００社と提携しているため、一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
不動産物件は依頼する会社によって数百万円単位で売却価格が変わることも珍しくありません。
中古住宅HOME4Uは利用料金が発生せず、簡単な入力だけで一括査定が依頼できます。
不動産売却を最速で実行するための全手順も無料でダウンロードできます。
もちろん入力した情報は日本最高クラスのセキュリティーで培った安全なシステムで守られています。
そのため誰にも知られずに査定を受けたい方も安心して利用できます。
不動産査定の方法がわからなければまずは問い合わせてみてください。
不動産売約する時に、大手の不動産会社がいい？家を売る査定相場
所有している不動産を売却するとき、少しでも高値で売約したいと考えますよね。
土地を売るときの注意点というのはあるのでしょうか？
まず、一つの業者ではなく複数の不動産仲介業者に査定をして売値価格を決めてもらうことが不動産売却のおすすめ方法です。
全国規模の大手不動産会社であれば、信頼性が高く、査定額も高くなっています。
確かに大手の不動産会社は資本金が多く、色んな会社と取引があるなど信用性が高いといえます。
大手ということで多くの人が信頼していますから、購入を希望する人が情報を求めています。
不動産の買い手を全国から集めることが可能です。
家の査定を行うときにも、全国の不動産物件を取り扱っています。
不動産売却相場というものを社内で作成しているので適正な価格で査定を行ってくれるので安心です。
ただ、大手不動産会社は現地を視察して相場を出してくれるのなら良いですよね。
国から発表される固定資産税など数字上のデータだけで査定をしていることがあります。
物件によっては同じ地域にたっていても、道路が前を通っていたり、日照権の問題があるなどそれぞれ物件によって細部の要素が異なります。
そのため不動産売約をするときは、必ずしも大手の不動産会社を利用することが良いとはいえません。
中小の不動産業者や地元密着の不動産会社の方が、太い売買ルートを持っているので早めに売却したいときは、買い手を素早く見つけてくれることがあるからです。
そして長年、地元で不動産を取り扱っていることによって、不動産売却相場というものが入っています。
すぐに家の売却相場をだしてもらうことが可能です。
また中小企業や地元密着の不動産会社は、個人客を大事にしています。
仲介を行うときに専属のスタッフがついて親身になって対応をしてくれることが多く、仲介手数料も大手と比べて安いということが多いです。
不動産売約をするとき、仲介をしてもらう会社によって手数料は異なりますが、中小の不動産会社の場合は売却する不動産価格の１割以下に設定しているところが多いです。
しかし大手の場合は売約する価格が高くなっても、仲介手数料も高めになっていますから、結果的に売約して受け取るお金がそれほど変わらないということもあります。
そのため、不動産売約をするときは査定の方法をしっかり見極めて、仲介手数料がいくらなのかも確かめておくことが必要です。
１つ１つ不動産会社に査定を依頼するより、一括査定を依頼すれば、大手不動産会社だけでなく中小の不動産会社からも査定を受けることが可能です。
不動産売却の流れ マンションや土地を売るときにかかる費用とは 不動産査定の方法
不動産売却にかかる費用は主に不動産業者への仲介手数料、印紙代、税金があげられます。
これに加えて抵当権がついている場合は抵当権抹消登記費用、ローン返済が終わっていないならローンの全額返済が必要となります。
仲介手数料は税金と並んで不動産売却で高額になる費用です。
手数料の金額は利用するサービスによっても変化しますが一般的な不動産売却相場では売却価格の3％に消費税を加えた金額になります。
場合によって仲介手数料を値下げしてくれる場合もあるので交渉に自信のある人は挑戦してみてもいいでしょう。
印紙代は不動産売買契約書を作成する際に使います。
必要な印紙代は売買される物件の価値によって異なります。
1000万-5000万の物件なら1万円、50億円以上の物件ならば48万円となっています。抵当権がついている物件は基本的に売れません。
山田さんが抵当のついた物件を田中さんから購入しても、田中さんがローン返済に滞れば銀行などが山田さんの住んでいる物件を差し押さえてしまうからです。
そんなものをわざわざ買う人はいませんので、売却の際は借り入れ金を返済してから抵当権抹消の手続きを行う必要があります。
自分で手続きすることも可能です。
普通は司法書士などに頼んで手続きを代行してもらいます。
手続きには借り入れ金の返済を別にしても登録免許税と代行手数料をあわせて1万円前後かかります。
ローンが残っている物件はローンを売却前にローンを全額返済する必要があります。
通常ローンが残っている間は銀行などが物件に抵当をつけているからです。
この時にもローン残高とは別に繰り上げ返済事務手数料が発生します。
金額は1万円前後である場合が多いです。
最後に不動産売却で得た利益に応じて税金を払わなければいけません。
これを譲渡益課税といい住民税と所得税として支払われます。
税額は物件を購入してからの年数によっても変化します。
所有が5年以下のものは短期譲渡所得となり所得税30％、住民税が6％かかります。
5年以上なら長期譲渡所得となりこれが所得税15％、住民税5％まで下がります。
相続で得たものは元の所有者の取得日から計算されるので、実家を売るのに5年待つ必要があるといったことはありません。
また税金は売却金額ではなく売却利益によって計算されます。
普通の人が居住目的で購入した不動産が購入時より高額で売却できるケースは稀なので基本的に税金の心配をする必要はないでしょう。
一般媒体と専任媒体はどちらがいい？少しでも高く売るなら 不動産相場の調べ方
マンションや一戸建てなどマイホーム売却を行う時には誰もが少しでも高く売りたいと考える人は多いと言えましょう。
しかし、不動産売却相場は築年数や住居内の設備、間取りや立地条件など様々な事項を分析して相場を割り出さなければなりません。
一般的には、近隣エリアでの売却実績を目安にして販売価格を決めるケースが多く、住宅環境や住居内の設備などに応じて金額が上下します。
ちなみに、不動産売却相場を掴む方法の一つとしてイエイやイエウールなどの不動産査定を利用するやり方があります。
不動産査定は無料で行って貰えるため、ネットを利用して一括査定を利用すれば相場価格を割り出す事が可能です。
但し、ネットの査定方法は築年数などのデータを基にしているもので、現況が加味されていません。
それ故に参考価格として捉えておかなければなりません。
家の販売価格は、数字だけではなく建物の状況などを踏まえた形で金額を定める必要を持っています。
査定額で満足出来た場合には、売却を依頼するための契約を結ぶなどの流れになります。
売却を依頼する不動産会社は仲介業者で、媒介契約を結ぶ事になります。
媒介契約には複数の不動産会社と契約を結ぶ事が出来る一般媒介契約、1社だけの契約になる専任媒介契約や専属専任媒介契約などの種類を用意しています。
契約スタイルは売却を希望する人が決める事が出来るようになっています。
専任媒介契約の場合には売却活動を行うのは1社のみ、いわゆる独占販売が出来るメリットがあります。
仮に、価格交渉で大幅な値下げがあっても販売価格の3％相当の利益が不動産会社に入るため、場合によっては一般媒介契約よりも安値になってしまうなどのデメリットが生じる事もあるわけです。
これに対して一般媒介契約は他の不動産会社も販売活動を行っています。
宣伝費用を多く掛けてしまった時、他の会社が売却を成立させてしまうと経費の無駄遣いになるなどからも親身に販売活動を行って貰えないケースも出て来ます。
また、購入希望者を早く見つける目的で価格を下げる提案をするケースもあります。
売りを急いでいる時などは価格が多少下がっても仕方ないと考える人も多いと思います。
しかし、じっくりと売りたいと考えるのであれば専任媒介契約を結んで、売り主が決めた金額で販売活動を続けて貰うのがお勧めです。
なんと言っても不動産の売却価格は見積もり業者によって、100万単位で変わってくるなんてことも多々あるあからです。
ちなみに、契約期間は3ヶ月間などになっていますが、契約は更新する事で販売活動を続けて貰えます。
専任媒介契約の場合はレインズへの登録義務および販売活動などの状況報告を2週間に1度以上行う義務付を持つのが特徴です。
不動産を売却する時、内覧で押さえておきたいポイント
不動産売却相場は売却を行う時に必要となる情報です。
マイホームを売るわけですから少しでも高く売りたい、値引き交渉が行われても値下げしたくないと感じている人も多いのではないでしょうか。
相場を把握しておけば、値引き交渉が起きた時などでもここまでなら下げられるなどを知る事も出来るわけです。
ちなみに、値引き交渉は大半の場合が行われるため、販売価格はそれを想定して金額を決める事が多くあり、最初から底値で販売する事はありません。
尚、不動産売却相場を掴むためには、幾つかの不動産会社に査定を求める、それぞれの会社が提示してくれた金額を比較するなどの流れになります。
最近はネットを使って不動産一括査定が出来るサイトがあるので、こうしたサイトを活用して査定見積の依頼を行い、
信頼出来る不動産会社に絞り込んだ上で本査定を受けるのがお勧めです。
販売活動を依頼する時には媒介契約を仲介業者と交わす必要が有ります。
一般媒介契約であれば数社との媒介契約を結ぶ事が出来ますが、専任媒介契約および専属専任媒介契約の場合は1社のみになるため注意が必要です。
但し、専任媒介契約などの場合は、業務報告義務やレインズへの登録義務など、売却を希望する側にとってメリットになる義務が設けられているのが特徴です。
専任媒介契約で販売活動を開始すると内覧会やオープンルームなどを開催し、販売活動を進める事が多いです。
購入したい人や物件に興味を持っている人々が不動産会社の紹介で自宅に訪れる事になります。
マイホームは生涯の中でも最も高い買い物になるわけですから、間取り図だけで購入を決める事はありません。
内覧会は週末などに開催が予定されるケースが多く、事前に室内をきれいに掃除しておくなどが大切です。
特に、水周りは汚れやすいので水垢などをきれいに取り除くなど清潔感をアピールする、
窓ガラスなどもきれいに磨いてピカピカの状態になるように掃除を行っておきましょう。
内覧希望のお客さんが訪れた時には、昼間の明るい時間帯でも、室内の明かりをすべて点灯しておく、カーテンも開けておいて室内が明るい事をアピールしましょう。
ちなみに、初めて訪れるお客さんなどからも笑顔で接する、質問された場合にははっきりと答えるなどが大切です。
これは相手に対して好感を得るポイントになります。
物件が気に入ると同時に売り主も気に入って貰えて、売却の可能性が高くなるなどのメリットに繋がって来ます。
不動産、マンション売却でかかる税金を把握しておきましょう
不動産を売却するということは必要に応じて誰にでも起こりうることですが、売却に関連して発生する税金についてはあまりよく知られていない部分があります。
もしも不動産の売却が必要になり、その金額が出た場合においても税金の存在はしっかりと頭に入れておくようにしましょう。
税金の他にも様々な経費がかかりますので、思いの外手数料が多いものであると考えておいた方がより良いと考えることが出来ます。
そんな手数料については不動産を仲介してくれる業者との問題ですので聞けばわかります。
しかしながら税金の方はそれほどシンプルな問題ではありません。
とりあえず売却を急いで行い、後で確認をするというのも一つの方法です。
税金というものは売却のタイミングで変化する性質がありますので、不動産売却相場と合わせてあらかじめ最低限の知識は持っておきたいところです。
後からこうしておけば・・と後悔しても、その時点では手遅れになっている可能性が十分にあります。
なお、この様な税金の問題は自分で調べるのはかなり手間がかかります。
毎年のように微調整が入るという特徴もあり、インターネットで調べる際においても現時点で有効な内容であるのかを確認する必要が出てきます。
もしも古い情報に基づいて解説されている内容を見たのであれば、現在では間違いである場合もあります。
そのため専門家に相談をするというのが確実です。
なお、不動産の売却した時に売却益が発生します。
地価が上昇していて取得時よりも価値が高まるということがありえるのです。
この様な取得費用と売却費用を足した金額が、譲渡価格よりも少なくなる場合には譲渡所得が生じたとみなされます。
所得税と住民税の対象になるという仕組みがあるので、この点については了解しておく必要があると言えます。
そしてその不動産の所有期間によっても税率には違いがあります。
5年を一つの区切りとして管理することになっていますが、5年以下の場合には税率がかなり高くなりますので注意しておく必要があるでしょう。
長期にわたって所有している場合と比較して2倍近い差がありますので、もう少し待っていれば税率が半分になっていたということもあり得ます。
この様な問題については後から知っても手遅れなので、事前に把握しておくべき内容です。
税金の仕組みをある程度頭に入れておくことが非常に大切です。
→ 不動産売却益を少しでも節税するポイントをさらに詳しく解説
不動産マンション、土地を売却する時期はいつがベスト？高く売るには
物件や土地といった不動産を売却する時期を見極めるために用いる判断材料には築年数があります。
一言でマンションと言っても鉄筋コンクリートと木造建築によって差があります。
指針になるのは経済的耐用年数ですが、税法上の観点から考えられた耐用年数とは違い物件に価値がある年数の事を指します。
木造の戸建てだと、せいぜい20年前後なので決して長いとは言えませんが、鉄筋コンクリートであれば40年間から50年です。
そのため50年を超えてしまう程オーナーにとって有利な条件で売却するのは難しくなります。
他にも著しく値崩れが起こるタイミングがあります。
それは新築から1年目もしくは2年目にかけての期間であり、マンションの場合は3年目からその後の9年頃までは比較的安定します。
10年から15年にかけては過去最高の落ち幅を記録します。
その理由は全体的な設備を大々的に修繕する時期と重なるためである上に、築年数が高まるほど修繕積立費も高上りになっていくためです。
こうした点から耐震性能などが高く整備されている集合住宅であったとしても、
築年数が10年目を超えると不動産売却相場よりも大きく下がってしまうので、年数が一桁台である頃に本格的に動き出していくようにしてください。
そして特に売却時期が重要になるのは土地であり、不動産売却相場についても春になり大勢の人々が新生活を開始する少し前が最も活発化します。
つまり4月から新生活が始まる事を考慮すると、最も不動産売却相場が高まるのは2月から3月なのです。
さらに踏み込むと新築マンションを竣工させるのは1月下旬から2月上旬がピークです。
大手企業がこの時期に拘るのは工事を開始しておくと開始前に完売状態になっていない事例でも、新年度が始まる直前に駆け込み需要が生じ結果的に全戸売却できるためです。
このような大手企業の実情も踏まえつつ活動は12月に開始するように心がけると、中古の不動産において最も良いとされる3ヶ月間の検討時間が持てるようになります。
不動産売却相場には売り急ぎという言葉があり、焦ってしまうと値が安くなってしまうので土壇場の一ヶ月前ではなくやはり年を越す前の12月が最善です。
また新年度に突入した途端水を打ったように静かになるのが特徴です。
無理に活動を続けると大幅に価値を下げてしまうので春を逃した場合は9月まで待つのが最も良い方法です。
不動産売却見積もりで査定した後売りに出して、ずっと売れない場合どうなる？
マンションや一戸建てといった種類にかかわらず、売却を決めたあと不動産会社に査定をしてもらって、その物件の価値を金額として提示してもらうのが一般的です。
しかし、マンション査定金額が周辺の不動産売却相場よりも高すぎる場合や、査定結果は妥当でも売主としての希望から不動産売却相場よりも売り出し価格のほうを高く設定した場合には、買い手がなかなかあらわれないこともあり得ます。
このように売れずに残ってしまったマンションや戸建て物件ですが、不動産会社に依頼をする仲介の契約、いわゆる媒介契約は一定の契約期間をもって終了してしまいます。
その間に何らかの販売促進のためのテコ入れをするか、または契約を更新して引き続きこれまでどおりの活動をしてもらうかを決める必要が生じます。
販売促進のためにインターネットやチラシ、住宅情報誌への掲載などをさらに高い頻度で行ってもらうことも当然考えられますが、
一般的にはこの段階で価格を引き下げて、買い手が付きやすいようにすることが挙げられます。
それでも売れずに契約更新もしなかった場合ですが、そのまま自己所有というかたちになりますので、
毎年の固定資産税をはじめとして、特にマンションの場合には毎月の管理費、共益費などを負担しつづけなければなりません。
マンションのなかでも交通不便な場所にあるリゾート系の物件の場合、生活の場として日々利用するわけでもないのに管理費などの負担が高額となっており、
不動産バブルが弾けた今日となっては、むしろ不良債権に近い状況になっています。
加えて大規模修繕の計画がある場合、積み立てをしていても金額的に足りない状況は容易に起こりえます。
臨時で高額な一時金の負担があるケースがみられます。
この場合は売却の時期を逃すとそのまま高額な負担に甘んじなければならず、早急な対応が必須です。
そこで不動産会社と媒介契約をするのではなく、買取の依頼をする方法があります。
これは第三者としての顧客を見つけるのではなく、不動産会社にそのまま物件を買い取ってもらう方法です。
しかし通常は媒介の場合と比較して買取価格はかなり低くなってしまいますので、将来の負担を支払ってでもこのまま所有しつづけたほうがよいのか、
この機会に買取を依頼したほうがよいのかは、十分に考えた上で決断すべきといえます。
なお買取の場合には瑕疵担保責任などを問われるおそれがないため、手続き的なハードルとしては媒介よりも低いというメリットはあります。
マンション売り出し価格の相場を決める方法 精度の高い売却価格で売り出しスタートするには
自宅マンションを売却することを決めたときには、売り出し価格を決定する必要があります。
売り出し価格とはそのマンションを売り出しのスタート時につける価格の事ですが、売る側にとってはできるだけ高く売りたいと考えるのが一般的と考えられます。
しかし、あまり不動産売却相場とあまりにかけ離れた価格を付けてしまうと買い手がつかず売り時を逃してしまう事にもなりかねません。
不動産を売却する時には、この時期までに売却したいというような目安となる時期が決まっているケースとゆっくりで良いのであまり安く売りたくないというケースがあります。
時期が決まっている場合には自分が思っている金額に満たない価格でないと売れないこともあります。
いつでも良いので自分が思っている金額かそれ以上の価格で売りたいという方は、強気の金額を提示することもできます。
制度の高い売却価格を提示するメリットとしては、早期に売却することが出来る点があります。
リアリティのある値段をつけないと書いてはつきませんし、長く所有していれば固定資産税をはじめとした維持費がかさみ利益が目減りしてしまう事にもなりかねません。
不動産を手放すことを決めたときにはあまり強気すぎる金額を提示せず、まずは不動産業者のいくつかに査定を依頼し、その依頼金額で高い値段をつけてくれた業者に依頼するのも一つの方法です。
高い金額を付けたくれた業者が良心的とは限りませんが、少なくともいくつかの不動産業者に依頼をすることでより理想的な金額で不動産を売ることが出来る可能性が高くなります。
一社のみに依頼をした場合、相場を下回る金額を提示されても気が付かない場合があります。
必ず数社に査定を依頼して自分の所有している不動産の売却相場について検討するようにすることがポイントです。
相場に近い価格を付けたからと言ってすぐに売れる補償はありませんが、そのエリアで近い条件の物件を探している人がいた場合、相場より少し高くても買い手がつくこともあります。
売り出し価格の相場はそのエリアの不動産売買を得意としている業者に依頼するのが安心です。
大手の業者ではマージンの割合が高くなりますが、地元で長く営業しているような不動産業者に依頼すれば、良心的な手数料で仲介してくれるケースも多々あります。
マンションの場合、同じ物件で他のオーナーも売りに出していることが多くなりますので、相場と照らし合わせて価格を決めると良いでしょう。
