不動産売却益を少しでも節税するポイント 不動産譲渡益も税金かかるのでチェックしてください
ずっとその家に住み続けるつもりで物件を購入したものの、暮らしている内に事情が変わって住み続ける事が出来なくなるケースがあります。
住めない物件をただ所有しているだけでも、税金等の維持費が掛かってしまうので厄介です。
不要になった不動産物件は売却するという選択を取る事をおすすめします。
不動産物件は基本的にかなり高額なので、売るとなると出来るだけ高く売りたいと考えるのが自然な事です。
ですが注意が必要なのは、物件を売って利益を得た際には税金が掛かってしまう事だったりします。
税金を意識せずに売却すると、課税により売った利益が安くなってしまう事もあるので注意が必要です。
家を売却する際は、どういった形で税金が掛かってしまうのかを理解した上で進める必要があります。
不動産物件を売る際に様々な経費が掛かる事は、購入した際にも様々な経費が掛かった事を思い出す事である程度理解可能です。
経費と言うのは税金だけでなく仲介してくれた不動産会社への仲介手数料も存在していたりします。
出来るだけ高く売りたい時にはその点にも注意しなければなりません。
出来るだけ高く売りたい場合には、仲介手数料も意識して依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。
とはいえやはり仲介手数料と比較しても、税金の方は分かり難くてややこしいと感じる人が多いです。
実際に家の種類や面積といった諸々の条件によって、税額は変化してしまいます。
掛かる税額は変わらないだろうと、後回しにして確認を怠ると高い税金を支払う羽目になるので注意が必要です。
実は不動産物件を譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、事前に税金に関してきちんと把握する事が節税へと繋がる事になります。
そもそも家を売却して不動産譲渡益を得た場合には、所得税と住民税の支払いが必要です。
こういった譲渡所得に関する税金は給与所得や事業所得と分離して計算する事から、分離課税と呼ばれています。
ちなみに譲渡所得とは売る物件の取得費に売った費用を加算した金額を、譲渡価格から差し引いた額の事です。
ただし自宅を売った場合には、その譲渡所得から3000万円を引く事が出来るという特例があるので注意しなければなりません。
この特例を利用すれば、万が一自宅を売った際の譲渡所得が3000万円よりも小さい場合は税額をゼロにする事が可能です。
3000万円控除を受ける際の注意点としては、前年または前々年に適用を受けている場合は利用出来ない事だったりします。
他にも自宅の買い替え時に利用可能な買い替え特例や売って損をした場合に利用可能な譲渡損失の繰越控除とは併用出来ないので注意が必要です。
もっとも以前住んでいた家を売却する際にも、3000万円控除は利用出来ますがその際には注意すべき点があります。
住まなくなってからの期間であり、住まなくなってから3年目の年末までに売る事が出来れば控除して貰う事が可能です。
放置している元自宅がある場合は、必ずこの期間内に売る様にする事をおすすめします。
更に一人暮らしの親が死去して、その住まいを相続した場合にも3年目までは控除を受けられる可能性があるので知っておくべきです。
住まなくなって3年目までというルールは、何も放置していた自宅にだけ適用される訳ではありません。
所有者本人が住まなくなり、その住まいを賃貸として他人に貸していた場合でも控除を適用して貰う事が可能です。
加えて自宅として住んでいた家を取り壊した上で、売却するケースでも3000万円控除を適用して貰う事が出来ます。
取り壊した日から1年以内に売買契約を交わしつつ、住まなくなって3年目まで売る場合は適用を受ける事が可能です。
3000万円を超える譲渡所得である場合でも、譲渡するタイミングで税率が変化してしまうので注意しなければなりません。
譲渡していた自宅を5年以上所有していた場合は長期譲渡所得に分類され、5年以下であれば短期譲渡所得に分けられて税率が変化してしまうのです。
長期譲渡所得に分類された方が税率が低くなるのでお得ですが、5年以上という所有期間の計算方式は独特なので注意が必要だったりします。
長期譲渡所得であるかどうかの計算方式は、シンプルに不動産物件の購入した日から譲渡した期間までで決めるのではありません。
譲渡した年の1月1日までという計算で行われます。
例えば平成22年の6月1日に住宅を購入して、平成27年の6月10日に売ったケースでは通常では5年以上所有し続けたと計算するものです。
ですが譲渡所得を計算する際の譲渡期間である平成27年の1月1日は購入から4年目なので短期譲渡所得に分類されてしまい、税率は高くなってしまいます。
このケースでは平成28年の1月1日が過ぎてからようやく5年目という扱いとなり、長期譲渡所得に分類される事が可能です。
この点を勘違いして売ってしまうと、不動産譲渡益に掛かる税金も高くなって無駄に高い金額を支払う羽目になるので注意する必要があります。
不動産売却したあとのお金を節税するなら経費をしっかり計上 どんな経費がある？
不動産売却で重要になるのは、結果的にプラスになった場合です。この時は利益分に税金がかかる形になります。
そのまま申告をすれば結構な税金がかかることになってしまいます。
一方、それらが全部所得になることはあまりいいことではなく、翌年の税金にも色々と影響を与え、必要以上に税金を支払うことにもなりかねません。
こうしたこともあることから、経費をうまく活用して意気、節税を心がけていくことで支払うべき税金をコントロールしていくことが求められます。
税金を支払うのは不動産売却をした際に購入したときよりもプラスになった場合です。逆に下回ってしまえば、税金がかかることはありません。
また赤字になってしまったとしても赤字分を計上することで別の不動産との損益通算が可能になっています。
これにより支払うべき税金を圧縮することができ、税金の支払いを抑えることができます。
たとえ売却して赤字になってしまったとしても確定申告はしておく必要があります。
赤字は赤字なりの対処をしていくことがこの場合は重要です。
マイホームを売却する場合は3000万円の控除を利用できます。
マイホームであったことやその土地を駐車場など営利目的に転用していない場合などに適用されます。
3000万円以内の利益があったとしてもこの控除を利用すれば非課税という形になります。
2000万円程度のプラスになれば非課税で手に入れられるため、次にマイホームを探す場合にもそれを元手にしていくことも可能です。
これらは厳密に言えば経費とはいえませんが、これらの制度を利用して節税につなげていくという意味では同じようなものです。
一方、不動産投資などをしている人の場合にはマイホームに関する控除などは利用できません。
こうした場合には経費を計上していって節税を図ることになります。一番ありがちなのは修繕費に関する部分です。
築年数が経過していくごとに修繕すべき部分がどんどん出てきます。
外壁塗装や屋根塗装など様々な部分を修繕していく必要があり、それらをうまく利用していくことも必要です。
ただ、この場合は不動産売却の後のお金を節税するということであるため、これ以外での形状となります。
ここで重要になるのが譲渡費用で計上していくことです。
譲渡費用は不動産売却をするために必要だった経費のことであり、ここで計上をしていくことにより利益を圧縮することが可能です。
例えば仲介手数料なども経費となります。個人間でやり取りをすることは色々と不備が生じたり、営業活動をしたりする中で不利です。
業者にしっかりと任せておけば相手をすぐに見つけてくれ、それらの費用はすべて経費ということになります。
いくらかの税金を持っていかれるぐらいであれば、業者に使い、よりよい条件にしてもらった方がプラスです。
また、これまで人に貸していた家を処分する際に立ち退き料を支払うことがありますが、この場合の立ち退き料も経費として計上できます。
もちろん節税のために形式上はお金を出して、後で返してもらうような行為は明らかに違法行為なのでいけません。
しっかり出しておけばトラブルになることも防げて経費にもなるため、安心です。
また最初に契約をしていた人から提示を受けたお金よりも上回るものを提示した人を見つけてきた場合に、契約を打ち切って別の人と契約をした際も、その時の違約金を経費として計上できるのもポイントです。
節税ということを考えるのであれば、売却する時期も考えないといけません。
所有した期間に応じて税率が決まり、短ければそれなりの税率がかかり、何割かを税金だけで持っていかれる形になります。
その目安となるのは5年であり、所有期間が5年より少し短い場合にはいったん5年が過ぎるのを待ってから売却することで税金を圧縮できます。
税率だけで10％以上も違うということになれば、1000万円単位のお金が動く不動産売却において、支払うべき税金が100万円以上違うことになります。
これらも考えて行動すると経費をそこまで計上しなくても大丈夫です。
別に不動産を持っているケースやいくつかの不動産売却を行うケース、法人化をして複数の不動産を管理しているケースでは様々な経費の計上が可能です。
しかし個人レベルで行っている場合には実際に経費として認められるものは限られていきます。
確定申告をするため、ふるさと納税などで調節していくこともできないわけではありませんが、今回のように経費ということになるとかなり限られることがわかります。
マイホームだった場合には3000万円の控除を利用すれば、それだけで事足りることがほとんどです。
よほど安く仕入れてそれが急に高騰したような場合でなければそう簡単に3000万円以上の控除にはなりません。
もちろん無理に経費として計上していくことよりも、できるだけ高く売ろうとして経費を使っていくような形が求められます。