マンションを売却時に建物にかかる減価償却を知っておくと節税、税金対策になります
物を購入すると、購入してからの時間が経ったり、ずっと使い続けてきたことによって価値が下がるのが普通です。
そうした場合に、年数ごとに帳簿上の価値を減少させて、下がった分を経費として引けるのが減価償却です。
これをマンションや家を購入する際に実践することが可能です。実際に減価償却が行えるのは建物だけです。
マンションであればマンションそのものの価値を減価償却で下げていくことができる一方、
一戸建ての場合には建物は下げられるけど、土地は下げられません。土地自体は時が経ったら価値が必ず下がるわけではないためです。
減価償却を実際に活用するにはそれなりのルールがあります。減価償却の計算法には2種類あり、1つは定額法、もう1つは定率法です。
定額法は償却期間が設定されていれば、減価償却の対象になるものを償却期間の年数で割って毎年費用として計上していくやり方です。
非常に分かりやすく、初心者の人でも簡単に行えるやり方です。
一方で定率法は毎期の期末に残っている償却残高に一定の比率をかけて費用を計上するというものです。
この場合は最初の数年間で多くの費用を計上できるメリットがあいます。このいずれかからやり方を選んで費用の計上を行っていきます。
減価償却を行うことによって現金を必要としない費用が発生し、利益を圧縮できるのがポイントです。
例えば給与所得があればそれらを抑え込んで最終的に支払う税金を少なくすることも可能です。
ところが、マンションを売却する際にこれまでの減価償却分を精算するような形になってしまいます。
マンションを売却する際には譲渡所得に応じて税金がかかります。
譲渡所得の計算方法は売却価格から購入価格や売却に要した費用などを差し引いて計算します。
それまでに減価償却をしていた場合には減価償却費の合計をプラスしなければならず、譲渡所得が増えることになります。
つまり、マンションを購入し、減価償却を行っていると家を売る際にそれまでのものを一気に払わないといけなくなります。
当然ながら譲渡所得にかかる譲渡所得税の支払額もそれだけ大きくなるため、注意が必要です。
建物の価値を減らしていけば、その分だけ建物の簿価も減っていくことから、家を売る際に利益が出るようなプラスになることが一気に増えます。
たとえ家を売却する際の値段が購入した時点より安かった場合でも、目減りさせていた簿価がそれよりも下がっているような状態では、帳簿上では利益が出ることになります。
最終的には税金がかなりかかります。
特に譲渡所得税の場合には不動産を保有していた期間によってかかる税金が大きく変わります。
5年未満であれば短期譲渡所得として40％近い税率がかかり、5年以上であれば長期譲渡所得として20％程度の税金がかかります。
定率法を使って早期に減価償却を行って、数年程度で売ってしまえば譲渡利益がその分増えてしまい、最終的な税負担が重いものへとなってしまいます。
こうしたことからも節税や税金対策をする場合にはできれば購入した時からどのように運用していくかを考えておくことがおすすめです。
減価償却の費用計上ができるのは、事業用として使っている場合です。
もしマイホームを減価償却させたい場合には店舗兼住宅として使っていくことが求められます。
最近ではフリーランスで働く人や自宅を事務所にする人が増えています。こうした人は自宅にかかる経費などを減価償却という形で圧縮していくことが可能です。
ただ自宅を兼ねている場合にはすべての部分で費用の計上を行うことはできません。
どれだけの割合で事務所として使用しているのかをはっきりと示す必要があるからです。
そうしないと、税務署に睨まれてしまい、余計な税金を払うことになります。
またマイホームの場合には特例があり、3000万円の特別控除によって売却時に発生する譲渡所得を控除してくれる特例が存在します。
一方で取得期間がそれなりにあれば、長く保有していたということで税率が低く抑えられるケースもあります。
もし家を事務所に活用したい場合、減価償却を検討する場合にはそのあたりのことも考えて購入することが大事です。
途中から事務所用に使い始めた場合などは色々と計算がややこしくなることもあります。
その場合は税理士などに相談を行い、新たにオフィスを借りるのとどちらが安上がりかも見ておいて損はありません。
減価償却をしている場合には何も考えずに売ろうとすれば、思った以上の税金を支払わざるを得ない状況になるのが特徴です。
例えば毎年の費用計上で現金を手元に確保し、それを元手に不動産投資を幅広く行うという際にはおすすめです。
事務所としての活用では場合によっては損になることもあります。
どんどん家の価値は目減りしていくため、その目減り分を踏まえて売るタイミングや節税対策などを考えておくと、よりお得に処分ができるようになります。
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